Интервью Айвар Л.К.

27.05.2014

УВАЖАЕМЫЕ СОБСТВЕННИКИ,

16 мая 2014 Московский городской суд отклонил апелляционную жалобу ТСЖ «Кутузовский 23», в которой истец (ТСЖ) просил «Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 24.01.2014 года по делу №2-3/2014 – отменить». МГС оставил решение ДРС в силе, иск ТСЖ об истребовании из чужого незаконного владения помещений технических этажей 9 (в 8-этажном корпусе), 11 и 16 (в корпусе I) остался без удовлетворения.

После проигрыша ТСЖ по делу о техэтажах, Правление назначило новых адвокатов из адвокатской конторы «Трунов, Айвар и партнеры». Мы попросили представителя этой конторы прокомментировать ситуацию. На вопросы Правления отвечает Заместитель председателя Президиума Коллегии адвокатов, доктор юридических наук, профессор Людмила Константиновна Айвар:

Вопрос: почему ТСЖ проиграло дело о техэтажах?

Л.А.: ТСЖ в своем исковом заявлении по существу правильно поставило вопросы перед судом, но формально суд не мог удовлетворить такой иск. Прежде чем истребовать собственность из чужого незаконного владения, сначала надо доказать, что эта собственность владельцами получена с нарушением требований закона, признать недействительными (ничтожными) сделки  ответчиков, по которым они приобрели право на спорную собственность, а уже после этих действий передать собственность его законному владельцу.

 Вопрос: Что же теперь делать, можно ли как-то предотвратить дальнейшее разрушение домов МЖК? Ведь еще когда собственники только начинали делать ремонты в своих квартирах в 2009-2011, не были объединены в ТСЖ и не понимали, что происходит на крыше корпуса, кто там режет крышу, зачем и кем это делается, застройщиком после сдачи домов была проведена огромная разрушительная работа. Наша кровля состоит из 55 см связанного железобетона и является частью несущего, жесткого каркаса зданий. Для того, чтобы пропилить в ней окна до 9 м длиной и 5 м шириной, на кровлю застройщик затащил огромные буровые установки. Одновременно он разрушил принятые госкомиссией системы вентиляции и кондиционирования. В 2011 собственники уже начали проживать в домах постоянно, объединились в ТСЖ и выяснили, что все эти перестройки после приема комплекса госкомиссией застройщик затеял без всяких расчетов, проектов, согласований с госорганами и без разрешения законных владельцев жилых этажей. Он решил увеличить проектное количество из 129 квартир еще на 17, поместив их на технических этажах. Для этого техэтажи были переименованы в мезонины. ТСЖ приостановило этот произвол, не позволило пропилить кровлю над 15 этажом I корпуса и над 8 этажом малого корпуса. Но теперь, после Решения ДРС и подтверждения МГС они что, опять будут продолжать? ТСЖ не может же не пускать в собственные владения тех, кто предъявляет Свидетельства на право собственности.

Л.А.: Несмотря на отказ в удовлетворении иска, суд  установил ряд основополагающих, важнейших фактов в пользу ТСЖ. Проделав огромную, кропотливую 2-х годичную работу, выслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства и заключение экспертов, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора:

1. Суд установил, что 9 этаж малого корпуса, 11 и 16 этажи корпуса I являются техническими;

2. Персоналу ТСЖ в любое время на эти этажи необходим доступ;

3. Все пространство технических этажей является общим имуществом комплекса;

4. Аргументы ответчиков о якобы имеющейся у них документации по строительству 17 сверх проектных квартир на технических этажах,  судом отклонены.

Таким образом, образовался некий юридический казус: на технических, общедолевых площадях существуют участки, именованные как квартиры №№ 34-41 в 8-этажном корпусе и №№ 97-105 в корпусе I, на которые у физических лиц есть 17 Свидетельств на право собственности. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о правах физических лиц на указанные квартиры – значит, они законные владельцы. С другой стороны, они ничего с общим имуществом не могут делать без решения Общего собрания. Это им надо думать, каким образом они будут владеть т.н. квартирами, а не собственникам МЖК беспокоиться.

Вопрос: Администрация ТСЖ должна пропускать владельцев Свидетельств на техэтажи?

Л.А.: Согласно Решения ДРС, ТСЖ обязано не  чинить препятствия ответчикам в пользовании их собственностью. Однако, технические этажи комплекса закрыты для свободного посещения, на них находятся опасные для жизни и здоровья электрические шкафы и другое оборудование специального инженерного назначения для обслуживания более чем одного помещения в доме. Поэтому администрация обязана обеспечить доступ на техэтажи лиц, не являющихся техническим персоналом, в сопровождении службы контроля.

Вопрос: Могут ли ответчики препятствовать нахождению на технических этажах персонала ТСЖ?

Л.А.: Нет, не могут. Они обязаны обеспечить «постоянный открытый доступ» персоналу ТСЖ к любым частям общедолевой собственности;

 

Вопрос: Могут ли ответчики завозить на техэтажи стройматериалы?

 

Л.А.: Технические этажи по своему назначению отличаются от жилых. Завозить сколько-нибудь тяжелые стройматериалы на них нельзя, поскольку это может увеличить проектную нагрузку на перекрытия;

 

Вопрос: Могут ли ответчики самостоятельно подключаться на техэтажах к общедомовым сетям электроэнергии, отопления, воды и канализации, вентиляции и кондиционирования?

Л.А.: Все указанные источники потребления рассчитаны и направлены для обеспечения жилых этажей, где проектом предусмотрено только 129 квартир. Любое сверхнормативное подключение не возможно без расчетов и согласования с управляющей компанией – поставщиком данных услуг в данном МЖК.

Вопрос:  Могут ли ответчики производить любые работы на кровле, резать кровлю снизу и стены зданий изнутри техэтажа?

Л.А.: Ни какие работы в пределах общего имущества, на кровле или стенах зданий не возможны без согласия остальных собственников.

Вопрос:  Могут ли ответчики производить ремонты внутри своей собственности?

Л.А.: Производить ремонты своей собственности они не могут, поскольку при отсутствии воды, элэнергии и слива это будет противоречить правилам противопожарной безопасности и санитарного режима.

Вопрос:  Могут ли ответчики настаивать на наращивании этажности лифтов? 

Л.А.: На технических этажах проектом лифты не предусмотрены. Если конструктивно наращивание этажности лифтов возможно, они могут поставить такой вопрос на голосование Общего собрания собственников. Без такого решения, а также с учетом систем безопасности, внедряемых в ТСЖ, пользование лифтами для них становится большой проблемой.

Вопрос:  Что же им делать со своими Свидетельствами на спорные площади?

Л.А.:  Фактически, без согласия собственников МЖК – ничего, кроме посещения в сопровождении службы контроля. В проектной декларации в 2005 было много чего расписано для жителей МЖК, но нигде не указывались условия проживания в технических помещениях. Очевидно, ответчики должны были, как минимум, поинтересоваться, что они приобретают. Если собственники МЖК своим солидарным решением не дадут им иных возможностей, владельцы Свидетельств могут обратиться в суд. Но оспаривать им придется выводы ДРС, МГС  и  положений ЖК.

Кстати, в настоящее время по новому иску ТСЖ и физических лиц,  ДРС вынес судебный акт о запрете производить какие-либо строительно-монтажные и ремонтные работы на спорных площадях, а также о запрете отчуждать или совершать иные сделки с т.н. «квартирами».

Еще хочу напомнить жителям МЖК, что как таковых квартир под №№ 34-41 и 97-105 нет. Они существуют только на бумаге. Что это? Подлог, фальсификация, мошенничество? Будут разбираться органы, обладающие особыми полномочиями.


Все новости

 

Контакты

ТСЖ «Кутузовский 23»

Адрес: 121151, г.Москва, ул.Студенческая, дом 20, корпус 1

Телефон: 8 (499) 240-18-27

E-Mail: tcgkutuzovskiy23@mail.ru